
L’essentiel en quelques mots :
Le prêt viager hypothécaire (PVH) constitue une offre de financement idéale pour les personnes de plus de 60 ans souhaitant financer des projets à la retraite et n’ayant pas accès aux emprunts bancaires traditionnels (en raison de l’âge ou d’antécédents médicaux). S’il reste encore relativement méconnu, le prêt viager hypothécaire permet pourtant d’obtenir immédiatement des liquidités pour le financement d’un projet personnel en contrepartie de la mise en garantie hypothécaire de son bien immobilier à usage d’habitation en vue du remboursement à terme :
- le PVH est un prêt non affecté permettant une libre utilisation des fonds pour la réalisation de divers types de projets (travaux de rénovation de l’habitat, maintien à domicile, complément de retraite, aide d’un proche, soins de santé, loisirs, etc.) ;
- contrairement à un prêt traditionnel,le prêt ne comporte pas de terme fixe. Il est viager et son remboursement n’intervient donc qu’à la revente du bien, du vivant de l’emprunteur ou au décès de l’emprunteur ou dernier emprunteur survivant en cas de prêt réalisé par un couple marié ;
- un remboursement anticipé est possible à tout moyennant des indemnités de remboursement anticipé ;
- l’emprunteur reste entièrement propriétaire de son bien ;
- le montant attribué par le prêteur dans le cadre d’un PVH est déterminé en fonction de l’âge ainsi que par la valeur vénale estimée du bien immobilier hypothéqué.
Qu’est-ce que le prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un prêt dont le remboursement du capital n’intervient qu’au dénouement du prêt. L’emprunteur peut choisir de payer les intérêts mensuellement ou de ne pas payer les intérêts avant le terme du prêt. Dans ce cas, les intérêts s’ajoutent alors chaque année au capital restant dû, ils sont dits “capitalisés”.
En garantie du remboursement à terme, l’emprunteur consent une inscription hypothécaire sur le bien immobilier dont il est propriétaire.
Il s’agit d’un type de prêt spécifiquement adapté aux personnes n’ayant habituellement pas la possibilité d’emprunter, et notamment aux seniors. Elle offre en effet la possibilité de réaliser un emprunt indépendamment de restrictions liées à un âge avancé à l’état de santé de l’emprunteur. C’est alors le bien immobilier hypothéqué qui sert au remboursement. Les liquidités obtenues peuvent être utilisées librement pour n’importe quel type de projet (travaux, voyage, achat d’un véhicule, aide aux enfants, etc.) à l’exception des projets professionnels. Il s’agit donc d’un crédit non affecté.
Contrairement à un prêt bancaire traditionnel, le prêt viager hypothécaire n’implique pas de remboursement de l’emprunt et des intérêts à échéances régulières. Comme pour un prêt in fine, le remboursement est réalisé en une seule fois grâce à la revente du bien, avant ou après le décès de l’emprunteur. Avant cette revente, l’emprunteur conserve la propriété du bien ainsi que son usufruit. Le PVH est donc à durée indéterminée à l’inverse d’un prêt traditionnel qui prévoit un remboursement mensuel sur une période donnée.
Le prêt viager hypothécaire alternative au viager ?
Comment souscrire au prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire est une offre de prêts relativement méconnue et assez peu répandue du fait du faible nombre d’établissements financiers proposant ce type de prêts.
Seuls des établissements bancaires ayant la capacité (banques et assurances) commercialisent ce type de crédit. Lorsqu’un besoin de liquidités survient (projet immobilier, travaux, soins de santé, séjour en maison de retraite, etc.), le senior qui souhaite souscrire un PVH doit donc en premier lieu identifier et se rapprocher de ce type de prêteurs.
L’établissement contacté mandate ensuite un diagnostiqueur immobilier pour réaliser un DPE et un audit du bien puis un expert immobilier pour procéder à une estimation du bien immobilier de l’emprunteur. Sur la base de cette estimation, le créancier calcule ensuite le montant qu’il consent à prêter. Ce montant n’est jamais équivalent à l’estimation, notamment pour tenir compte d’une potentielle baisse de la valeur vénale du bien dans le futur. Il est généralement compris entre 15 et 75 % de l’estimation retenue.
Ce pourcentage est notamment déterminé à partir de l’âge et du sexe du demandeur. Le montant sera par exemple moindre pour les personnes jeunes ou avec une espérance de vie plus importante (femmes) car elles vont logiquement accumuler plus d’intérêts à rembourser que des seniors tout au long du prêt.
Une fois ces éléments déterminés, l’établissement bancaire transmet une offre de prêt à l’emprunteur comprenant toutes les informations sur chacune des parties, le montant du prêt et la date de mise à disposition des fonds ainsi que le taux d’intérêt et les éventuels frais de dossier.
L’emprunteur étudie cette proposition et peut, si elle lui convient, procéder à la signature du contrat devant un notaire après avoir respecté un délai de réflexion de 10 jours calendaires au minimum. Suite à la signature, les fonds sont transmis par la banque à l’emprunteur.
Les avantages du prêt viager hypothécaire pour les séniors
Le prêt viager hypothécaire comporte de nombreux avantages pour les personnes âgées de plus de 60 ans :
- il s’agit d’une formule permettant aux personnes éloignées du crédit d’obtenir un financement dont ils n’auraient pu bénéficier en temps normal du fait des conditions restrictives des prêts immobiliers. C’est le cas notamment des seniors ou des personnes avec des affections longue durée. Le PVH n’implique en effet aucun questionnaire médical ni même d’assurance de prêt et n’est soumis à aucune limite d’âge ;
- à l’inverse de la vente en viager, ce dispositif permet aux seniors de rester propriétaire du bien à vie s’ils le désirent, le remboursement pouvant intervenir après le décès ;
- ils bénéficient des fonds en intégralité, en un seul versement, là où la vente en viager ne permet “que” d’obtenir une rente mensuelle agrémentée d’un éventuel bouquet en début de processus ;
- les liquidités obtenues sont non imposables à l’inverse d’une rente viagère par exemple ;
- le PVH ne présente par ailleurs aucun risque pour les héritiers puisque le remboursement du capital emprunté et des intérêts s’effectue uniquement grâce à la revente du bien hypothéqué. Ils ne seront donc pas impactés par de potentielles dettes sur cet emprunt et pourront même percevoir la différence si le bien est revenu plus cher que le montant du crédit souscrit et des intérêts.
Quelles distinctions faire entre prêt viager hypothécaire, vente en viager et une simple hypothèque ?
En dépit de certaines similitudes avec la vente en viager et l’hypothèque dont il est en partie inspiré, le PVH présente des spécificités qui en font un dispositif très avantageux pour les emprunteurs. Il fait donc figure de formule intermédiaire particulièrement intéressante pour obtenir relativement facilement des liquidités en limitant au maximum les contraintes.
Voici un tableau récapitulant les différences entre prêt viager hypothécaire, vente en viager et simple hypothèque :
Caractéristiques | Prêt viager hypothécaire | Vente en viager | Simple hypothèque |
Type d’opération | Emprunt avec bien immobilier mis en garantie | Transaction immobilière | Outil de garantie pour obtenir un emprunt |
Détention du bien | Reste à l’emprunteur jusqu’à la revente | Passe à l’acheteur | Reste à l’emprunteur |
Versement des fonds | En une fois après la signature du contrat de prêt | Rente viagère mensuelle + éventuel bouquet en début d’opération | Montant global versé en une fois |
Remboursement du prêt | À la revente du bien avant ou après le décès de l’emprunteur | Aucun (perception d’une rente viagère mensuelle) | Mensualités à échéances fixes |
Avantages | – Obtention de liquidités immédiates ;- Conservation de la propriété du bien ;- Pas de remboursement avant la revente du bien ;- Obtention facilitée pour les publics éloignés du crédit | – Obtention de revenus complémentaires réguliers à vie ; – Gestion des éventuels travaux délégués au nouveau propriétaire | – Conservation de la propriété du bien ; – Mise en garantie permettant d’obtenir un montant d’emprunt élevé ; |
Inconvénients | – Obligation d’entretien du bien ;- Taux d’intérêts élevés | – Perte de la propriété du bien ; – Montant de la rente variable selon la situation du vendeur (âge, espérance de vie) | – Remboursement par mensualités fixes pendant un nombre d’années plus ou moins long ; – Risque de saisie immobilière en cas de défaut de remboursement |
Découvrez si le prêt viager hypothécaire est une alternative au viager traditionnel ?
Quelles sont les conditions pour bénéficier du prêt viager hypothécaire ?
Pour bénéficier du prêt viager hypothécaire, il faut remplir les conditions suivantes :
- être majeur (avoir 18 ans ou plus). Ce prêt est toutefois majoritairement destiné aux plus de 60 ans ;
- être propriétaire d’un bien immobilier en France métropolitaine avec un titre de propriété détenu à 100 % et sans hypothèque ou cautionnement déjà en cours. Il peut s’agir d’une résidence principale comme d’une résidence secondaire ou même d’un investissement locatif ;
- le bien hypothéqué doit en revanche être exclusivement à usage d’habitation (pas de locaux professionnels ni même de bien à usage mixte). Les terrains, les logements acquis en VEFA (vente en futur état d’achèvement) ou détenus en SCI (société civile immobilière) ne peuvent servir de garantie ;
- aucune condition de ressources ne s’applique même si une analyse du profil de demandeur et de ses revenus est malgré tout effectuée pour s’assurer de sa solvabilité et de sa capacité à s’acquitter des différentes charges (impôts locaux, autres dépenses essentielles liées à la propriété).
Le montant du PVH attribué est pour sa part calculé à partir de 3 critères :
- l’âge de l’emprunteur : plus le demandeur est jeune, moins le montant accordé sera élevé car un profil jeune paiera logiquement plus d’intérêts qu’un profil sénior tout au long de la détention du bien ;
- le sexe : dans la même logique, les femmes bénéficiant généralement d’une espérance de vie supérieure aux hommes risquent d’obtenir un montant légèrement moins important du fait d’une accumulation d’intérêts plus longue jusqu’à la revente ;
- la valeur du bien : après l’estimation par l’expert immobilier, la banque détermine un pourcentage du montant attribuable par rapport à cette estimation (de 15 à 75 %). Le montant du prêt est toujours inférieur à l’estimation pour se prémunir d’une baisse éventuelle de la valeur du logement à l’avenir.
En savoir plus sur les conditions d’éligibilité pour le prêt viager hypothécaire
Qu’en est-il du remboursement du prêt ?
Le remboursement du prêt viager hypothécaire peut intervenir dans différentes circonstances. Trois cas de figure principaux se présentent :
- à la revente du bien, lorsque l’emprunteur souhaite s’en séparer. Le produit de la vente vient alors rembourser le crédit. Il doit pour cela en informer le prêteur au préalable, ce dernier pouvant contester le prix de vente à la suite d’une expertise sollicitée à ses frais ;
- par un remboursement anticipé avant la date fin de contrat et donc avant une potentielle revente ;
- au décès de l’emprunteur : la banque prêteuse se rembourse sur la revente du bien hypothéqué. Les héritiers n’ont alors aucune dette à assumer et peuvent même bénéficier d’un remboursement si le produit de la vente est supérieur au montant du prêt cumulé aux intérêts. Ils peuvent également faire le choix de conserver le bien en remboursant l’intégralité de l’emprunt souscrit par l’ascendant.
Bon à savoir : L’emprunteur a également la possibilité d’opter pour un remboursement des seuls intérêts de façon périodique (généralement annuellement ou mensuellement) afin de réduire le montant total du remboursement du crédit le moment de la revente venu.
Voici un tableau récapitulatif des différentes modalités de remboursement :
Modalités de remboursement | Caractéristiques |
Ă la revente du bien | Le produit de la vente sert à rembourser le capital et les intérêts mettant fin au contrat de prêt viager |
Par remboursement anticipé | – Remboursement partiel ou total (au moins 10 % du montant pour un remboursement partiel) ; – Indemnités de remboursement anticipé (IRA) à prévoir |
Au décès de l’emprunteur | – Capital et intérêts rembourser grâce à la vente du bien hypothéqué par le prêteur ;- Possibilité de conserver le bien en remboursant le prêt pour les héritiers |
Le cas du remboursement anticipé
L’emprunteur peut procéder à un remboursement anticipé de l’emprunt souscrit, mettant ainsi un terme au contrat. Celà peut notamment survenir lorsqu’il perçoit une importante somme d’argent, par exemple suite à un héritage ou une opération financière ou immobilière fructueuse.
Le remboursement anticipé peut être partiel ou total mais le prêteur a la possibilité d’introduire dans le contrat une clause stipulant que ce remboursement par anticipation ne peut intervenir si son montant est inférieur à 10 %.
Comme pour un emprunt classique, le remboursement par anticipation fait l’objet de pénalités appelées indemnités de remboursement anticipé (IRA). Leur montant varie selon la date à laquelle il a lieu :
- s’il intervient avant la 5ème année suivant la signature du contrat :
- 4 mois d’intérêt pour un capital versé en une fois ;
- 5 versements mensuels pour un capital versé périodiquement ;
- s’il intervient entre la 5ème et la 9ème année suivant la signature :
- 2 mois d’intérêt pour un capital versé en une fois ;
- 3 versements mensuels pour un capital versé périodiquement ;
- s’il intervient à partir de la 10ème année suivant la signature :
- 1 mois d’intérêt pour un capital versé en une fois ;
- 2 versements mensuels pour un capital versé périodiquement.
Auprès de quelles banques se tourner pour un prêt viager hypothécaire
En tant que produit financier relativement complexe et risqué pour le prêteur (la durée de prêt peut être particulièrement longue), le prêt viager hypothécaire n’est distribué que par quelques rares établissements agréés. Parmi les grands acteurs du secteur bancaire, seul le groupe BPCE dispense un PVH avec son offre Réversimmo. Le Crédit Foncier proposait le PVH jusqu’en 2019 mais a cessé son offre avec son rachat par le groupe BPCE.
D’autres établissements de proximité avec une offre tournée spécifiquement vers les seniors commercialisent aussi ce dispositif. C’est le cas notamment du Crédit Municipal de Nantes (CMN) et du Crédit Foncier Communal d’Alsace et de Lorraine (CFCAL) desquels vous pouvez vous rapprocher si vous habitez dans ces régions.
Vous pouvez également vous faire accompagner par Mirabelle – Retraite pour obtenir des solutions de financement adaptées aux seniors pour tous vos projets de rêve.
Les obligations de l’emprunteur
Malgré tous ses avantages, le prêt viager hypothécaire contient cependant quelques contraintes pour l’employeur.
En premier lieu, il doit veiller à l’entretien du bien afin que celui-ci ne se dégrade pas et ne perde de la valeur dans le temps (ravalement de façade si nécessaire, entretien du jardin, etc.). Le prêteur peut notamment inclure la réalisation d’un état des lieux dans le contrat et peut, le cas échéant, réclamer un remboursement anticipé s’il estime et arrive à prouver que le bien est dégradé par rapport à son état initial.
Par ailleurs, l’emprunteur a la possibilité de louer le bien immobilier hypothéqué mais il doit pour cela en avertir l’établissement détenant l’hypothèque au préalable. Le bien ne doit enfin jamais être loué ou occupé à des fins professionnelles.
Dans quelles conditions le contrat de prêt prend-il fin?
Le contrat de prêt viager hypothécaire prend fin une fois que le bien mis en hypothèque a été revendu, du vivant de l’emprunteur ou après son décès. Il cesse également lorsque l’emprunt a été remboursé par anticipation.
Notre solution sur mesure
Avec Mirabelle – Retraite, vous pouvez bénéficier d’une solution sur-mesure pour vos projets de retraite.
Valeur Ajoutée de Notre Entreprise
Mirabelle – Retraite vous accompagne dans la construction de vos projets de financement pour améliorer votre confort de vie à la retraite. Travaux de rénovation, aide de proches, petits plaisirs, développement d’une nouvelle passion… quel que soit votre projet, nous disposons d’une expertise reconnue pour trouver la solution de financement la plus adaptée à votre situation. De l’analyse de votre projet de retraite à l’évaluation de votre bien jusqu’à la définition des modalités de versement et la signature de l’offre de prêt, nos conseillers sont à votre disposition pour dessiner les contours de votre solution de financement sur-mesure.
Simulateur en Ligne du prêt viager hypothécaire
Vous souhaitez contracter un prêt viager hypothécaire ? Pour vous faire une idée des conditions d’attribution potentielles, n’hésitez pas à réaliser une simulation sur notre outil gratuit. Ă partir de l’étude de votre profil (âge, montant du bien, etc.), vous pourrez notamment découvrir le montant d’emprunt que vous pourrez obtenir ainsi que le taux d’intérêt correspondant pour le remboursement.
FAQ
C’est quoi le prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire est un contrat souscrit par une personne éloignée du crédit (principalement les seniors) afin d’obtenir des liquidités pour financer un projet en échange de la mise en garantie d’un bien immobilier (hypothèque).
Quelles différences avec un prêt classique ?
Si les 2 formules permettent d’obtenir un financement plus ou moins important, le prêt viager hypothécaire est remboursé à terme en une fois (à la revente du bien ou par remboursement anticipé) là où un prêt traditionnel est remboursé à échéances régulières sur une durée déterminée. Le PVH implique par ailleurs la mise en hypothèque d’un bien immobilier, ce qui n’est pas toujours le cas d’un prêt classique.
À qui est destiné le prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire est destiné aux personnes présentant des difficultés pour obtenir un emprunt, notamment du fait de leur âge ou de leurs antécédents médicaux.
Est ce que je reste propriétaire de mon bien ?
En souscrivant un prêt viager hypothécaire, l’emprunteur reste propriétaire de son bien immobilier jusqu’à la revente qui a lieu, soit de son vivant, soit après son décès à l’initiative du prêteur qui se rembourse sur le produit de la vente (capital + intérêts).