
L’essentiel en quelques mots :
Le prêt viager hypothécaire (PVH) est une forme de crédit bancaire qui permet à un propriétaire de mettre son bien immobilier en garantie pour obtenir des liquidités. Le remboursement du prêt, comprenant le capital et les intérêts, s’effectue dans la plupart des cas lors de la revente du bien. Le prêt viager hypothécaire offre de multiples atouts : remboursement différé, maintien de la propriété et de la jouissance du bien et absence d’imposition sur les fonds obtenus. Toutefois, comme tout produit financier, il inclut des coûts qu’il est important de prendre en compte pour faire un choix éclairé :
- le coût total du PVH varie selon les niveaux de taux d’intérêt en vigueur au moment de la demande de crédit, la durée de l’emprunt caractérisée par la durée de vie résiduelle de l’emprunteur et du montant emprunté.
- les taux d’intérêt du prêt viager hypothécaire sont plus élevés que ceux d’un prêt immobilier classique. En effet, un PVH s’apparente davantage à un prêt à la consommation. Contrairement au crédit immobilier, le PVH offre une grande liberté d’utilisation des fonds obtenus, sans contrainte d’affectation. De ce fait, les taux de ces deux solutions, qui répondent à des besoins et des objectifs très différents, sont difficilement comparables.
- des frais de dossier sont également applicables et peuvent être intégrés directement au TAEG du prêt (taux annuel effectif global) ;
- les banques sont libres de fixer librement leurs taux d’intérêt dans les limites des taux d’usure pratiqués pour les emprunts bancaires ;
- les intérêts peuvent être remboursés en même temps que le capital (à terme) ou par anticipation à échéances régulières.
- les frais de diagnostic, les frais d’évaluation ainsi que les frais d’inscription de l’hypothèque par le notaire sont à la charge de l’emprunteur.
Définition d’un prêt viager hypothécaire
Relativement peu répandu, sur le marché du crédit, le prêt viager hypothécaire (PVH) est une solution financière intéressante pour ceux qui souhaitent obtenir un financement immédiat sans avoir à en supporter le remboursement de leur vivant. Il repose en effet sur la valorisation du patrimoine immobilier détenu. En contrepartie de la mise en garantie d’un bien immobilier, l’emprunteur peut obtenir des liquidités qu’il peut utiliser librement pour un projet particulier (financement de travaux, voyage, aide à domicile, achat de véhicule, etc.) ou pour améliorer son niveau de vie au quotidien. Il conserve la jouissance du bien jusqu’à son décès.
Grâce à cette hypothèque sur le bien immobilier, l’emprunteur n’a pas à rembourser le crédit à échéances régulières comme cela peut être le cas pour un prêt personnel classique. Le remboursement du capital et des intérêts intervient en effet uniquement à la revente du bien hypothéqué, soit du vivant de l’emprunteur s’il le décide, soit après son décès. L’emprunteur conserve toutefois la possibilité de payer les intérêts en cours de vie du prêt sous forme de remboursements périodiques. Il peut également procéder à un remboursement anticipé total ou partiel du prêt.
Notre offre de prêt viager hypothécaire
Facteurs influençant le coût d’un prêt viager hypothécaire
Comme tout emprunt bancaire, le prêt viager hypothécaire produit des intérêts en guise de rémunération du prêteur pour la mise à disposition des fonds. Il a donc un coût non négligeable pour l’emprunteur. Ce coût est directement déterminé par le taux d’intérêt obtenu auprès de la banque ainsi que par le montant emprunté qui est lui-même fixé à partir de 3 critères principaux :
- la valeur vénale du bien immobilier mis en garantie : définie par un expert immobilier indépendant mandaté par les deux parties, elle conditionne le montant du prêt qui pourra être accordé à l’emprunteur. Le montant du crédit est toujours inférieur à l’estimation faite du bien pour inclure le remboursement des intérêts accumulés sur la durée du prêt et de potentielles fluctuations du marché immobilier à l’avenir. Il représente un certain pourcentage de l’estimation, généralement compris entre 15 et 6075 % selon les enseignes bancaires et le profil de l’emprunteur ;
- l’âge de l’emprunteur : la banque accordera une enveloppe moins importante à un profil relativement jeune par rapport à une personne plus âgée compte tenu de l’accumulation d’intérêts dans la durée qui viennent augmenter le coût global du prêt ;
- pour certains établissements prêteurs, le sexe de l’emprunteur : de la même façon, pour un bien d’une valeur similaire, une femme bénéficiera d’un prêt moindre par rapport à un homme. Cela s’explique par l’espérance de vie des femmes plus élevée que celle des hommes (85,7 ans contre 80 ans pour les hommes selon les chiffres de l’INSEE de 2023), entraînant ici encore un coût global du prêt plus important du fait de l’accumulation d’intérêts.
Le coût du prêt viager hypothécaire est également dépendant de la durée du prêt. Contrairement à un prêt personnel, celle-ci n’est pas fixée à l’avance puisque l’emprunteur peut conserver le bien à vie ou décider de le revendre quand il le souhaite. Le coût sera donc plus ou moins important en fonction des circonstances et de la durée d’accumulation des intérêts.
Enfin, pour avoir une idée exhaustive du coût total du prêt, il faut tenir compte des coûts indirects tels que l’obligation d’entretien du bien hypothéqué qui incombe à l’emprunteur. Celle-ci peut en effet impliquer des frais plus ou moins importants afin de conserver le bien mis en garantie en bon état par rapport à l’état des lieux initialement réalisé. Ces travaux peuvent concerner un ravalement de façade, l’entretien du jardin ou des réparations indispensables visant à maintenir la valeur vénale du bien dans la perspective de la revente.
Taux d’intérêt pratiqués et comparaison des offres
Les taux d’intérêt d’un PVH sont généralement plus élevés que pour un emprunt immobilier classique et plus proches des taux des crédits à la consommation. Le coût global du crédit peut donc se révéler important pour une longue durée d’emprunt.
Chaque établissement bancaire proposant ce produit financier est libre de fixer son taux d’intérêt comme il l’entend. Il doit toutefois être présenté au client sous la forme d’un taux annuel effectif global (TAEG) comprenant l’ensemble des frais se rapportant à l’emprunt à savoir les intérêts mais aussi les frais de dossier et les frais de garantie. Ce TAEG doit être explicitement mentionné par le prêteur et ne doit pas dépasser les taux d’usure de crédit fixés par la Banque de France. Dans le cas où l’emprunteur souhaite procéder à un remboursement anticipé des intérêts, le montant des échéances périodiques doit lui être fourni avant même la signature du contrat.
Pour trouver le meilleur taux d’intérêt, il est recommandé de comparer les offres des différents acteurs bancaires proposant ce type de produit. Vous pouvez notamment procéder à des simulations sur le site de Mirabelle. Cependant, le taux d’intérêt ne fait pas tout : il est tout aussi important d’examiner le montant proposé par chaque établissement ainsi que l’ensemble des conditions associées, comme les frais annexes, les modalités de remboursement et les services inclus. Une vision globale de l’offre permet de choisir la solution la mieux adaptée à vos besoins.
Avantages et inconvénients du prêt viager hypothécaire
Même s’il reste relativement peu répandu, le prêt viager hypothécaire comporte de nombreux avantages pour l’emprunteur. Il implique également quelques inconvénients dont il faut être conscient avant de choisir cette formule.
Parmi les avantages, on peut citer les éléments suivants :
- la mise à disposition rapide de liquidités potentiellement importantes (indexées sur la valeur du bien hypothéqué) ;
- une solution idéale pour les personnes rencontrant des difficultés à obtenir un emprunt du fait des risques de non remboursement ;
- l’absence d’imposition sur la trésorerie reçue puisque ces liquidités s’apparentent à un emprunt et non à des revenus (à l’inverse d’une rente viagère par exemple) ;
- une conservation de la possession du bien mis en garantie jusqu’au décès ou à la revente ;
- la possibilité de continuer à habiter dans le logement puisque l’emprunteur en conserve la jouissance jusqu’à la vente ;
- un remboursement décalé dans le temps et donc l’absence d’échéances régulières de remboursement ;
- la possibilité d’utiliser les fonds librement (crédit non affecté) ;
- une certaine tranquillité d’esprit pour les héritiers qui n’auront pas à assumer le remboursement de la dette.
Au niveau des inconvénients, il convient d’être attentif aux points suivants avant de s’engager :
- des taux d’intérêts souvent élevés par rapport à un prêt immobilier classique et entrainant un coût global du crédit potentiellement significatif et difficile à estimer (contrat à durée indéterminée) ;
- l’impossibilité de transmettre le bien immobilier hypothéqué aux héritiers (sauf si ceux-ci s’acquittent du remboursement du crédit pour conserver le bien) ;
- une obligation d’entretien du logement pour le conserver en bon état et maintenir sa valeur vénale.
Consultez notre article dédié sur le prêt viager hypothécaire
FAQ
Quels sont les coûts associés à un prêt viager hypothécaire ?
Les coûts d’un prêt viager hypothécaire résident principalement dans les intérêts accumulés tout au long de la durée du contrat. Ceux-ci sont présentés à l’emprunteur sous la forme d’un taux annuel effectif global (TAEG) agrégeant tous les coûts liés à l’emprunt (frais de dossier et de garantie notamment). Il faut également prendre en compte les frais inhérents au maintien du bien en bon état tout au long du contrat.
Comment est déterminé le montant que je peux emprunter ?
Le montant pouvant être emprunté dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire tient compte de 3 facteurs principaux à savoir la valeur vénale du bien mis en hypothèque (déterminée par un expert immobilier), ainsi que l’âge et le sexe (pour certains établissements prêteurs) de l’emprunteur.
Quelles sont les alternatives à un prêt viager hypothécaire ?
Parmi les alternatives au prêt viager hypothécaire, on peut citer notamment la vente en viager, le démembrement de propriété ou le prêt hypothécaire classique.