
L’essentiel en quelques mots :
Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un dispositif financier, spécialement conçu pour les personnes âgées de 60 ans et plus, souvent exclues des crédits traditionnels. Ce dispositif permet aux propriétaires immobiliers de transformer une partie de la valeur de leur bien en liquidités, tout en conservant leur droit de propriété. Il permet de bénéficier d’un financement conséquent pour concrétiser divers types de projets sans avoir à rembourser le capital sous la forme de mensualités :
- le remboursement du PVH intervient généralement avec le produit de la vente du bien qui peut avoir lieu du vivant de l’emprunteur ou après son décès ;
- sa souscription nécessite d’être majeur et de posséder un bien immobilier à usage d’habitation en pleine propriété. Contrairement à d’autres solutions de financement, ce dispositif n’impose aucune limite d’âge maximum.
- le PVH permet de rester chez soi jusqu’au décès ou à la revente du bien ;
- les intérêts peuvent être remboursés en même temps que le capital ou à échéances régulières ;
- les taux d’intérêt du prêt viager hypothécaire sont généralement plus élevés que ceux d’un crédit immobilier classique. Toutefois, ce dispositif se distingue par une liberté totale quant à l’utilisation des fonds débloqués ;
- les héritiers n’ont pas à rembourser la dette contractée par l’emprunteur. Cependant, en contrepartie, le bien immobilier placé en hypothèque ne pourra pas leur être transmis.
Définition et fonctionnement du prêt viager hypothécaire.
Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un dispositif bancaire permettant à un propriétaire d’obtenir le versement d’un capital en contrepartie de la mise en garantie d’un bien immobilier détenu.
Un produit bancaire destiné aux seniors
Le prêt viager hypothécaire offre une solution unique aux personnes souvent exclues des circuits traditionnels de crédit. Il permet d’obtenir des liquidités pour concrétiser divers projets, même lorsqu’un accès à l’emprunt classique est impossible. Cette option s’adresse tout particulièrement aux seniors de plus de 60 ans, qui rencontrent généralement des obstacles liés à leur âge dans le cadre d’une demande de prêt classique.
Dans le cadre d’un PVH, le prêteur (l’établissement de crédit) dispose d’une garantie solide quant au remboursement futur grâce à l’hypothèque détenue sur le bien. Le prêt viager hypothécaire se distingue par l’absence de questionnaire médical et d’assurance emprunteur. De même, les conditions de ressources n’interviennent que très peu dans la décision d’attribution. Elles sont principalement vérifiées pour s’assurer que l’emprunteur pourra couvrir les frais liés à la détention du bien, dont il reste propriétaire jusqu’à sa revente.
Le fonctionnement du prêt viager hypothécaire
La spécificité de cette offre de crédit repose notamment sur ses modalités de remboursement flexibles. Contrairement à un prêt bancaire traditionnel, qui impose des mensualités fixes, le prêt viager hypothécaire est remboursé en une fois, uniquement à la revente du bien (sauf en cas de remboursement anticipé). Les intérêts d’emprunt peuvent cependant être réglés soit :
- à l’expiration du prêt, au moment de la revente du bien, en même temps que le capital emprunté;
- à échéances régulières (généralement mensuelles ou annuelles).
Il s’agit donc d’un contrat sans maturité fixée à l’avance permettant au propriétaire de continuer à occuper son logement jusqu’à la revente du bien pouvant intervenir :
- au décès de l’emprunteur, le bien est vendu, et le produit de la vente permet de rembourser le capital et les intérêts du prêt du vivant de l’emprunteur s’il décide de s’en séparer, le produit de la vente servant au remboursement du capital emprunté et des intérêts cumulés.
A noter que le prêt peut également être remboursé à tout moment par des liquidités provenant d’autres sources, permettant de couvrir le capital restant dû.
Comment est déterminé le montant du prêt viager hypothécaire ?
Le montant du prêt pouvant être obtenu dans le cadre d’un PVH repose sur 3 critères principaux à savoir :
- la valeur vénale du bien : la somme empruntée est indexée sur la valeur vénale du bien placé en hypothèque. Cette valeur est estimée par un expert indépendant, mandaté par les deux parties. Le montant emprunté est toujours inférieur à la valeur du bien afin de tenir compte de facteurs comme l’augmentation des intérêts dûs au fil du temps et à une éventuelle dépréciation du bien immobilier au moment de la revente.
- l’âge de l’emprunteur joue un rôle important dans la détermination du montant du prêt viager hypothécaire. La somme allouée est inversement proportionnelle à l’âge de l’emprunteur. Un emprunteur plus jeune verra son prêt affecté par une durée plus longue de remboursement, ce qui entraîne un cumul d’intérêts plus élevé. En revanche, un emprunteur plus âgé, dont la durée de remboursement est plus courte, pourra bénéficier d’un montant de prêt plus important. Ainsi, les plus seniors peuvent obtenir des financements plus conséquents, en raison de la réduction de la durée d’amortissement du capital et des intérêts.
- pour certains établissements prêteurs, le sexe de l’emprunteur : sur le même principe, les femmes disposant d’une espérance de vie supérieure aux hommes obtiennent généralement une enveloppe moins importante que les hommes. Elles cumulent en effet en moyenne plus d’intérêts à rembourser sur la durée totale de l’emprunt.
En raison de son caractère singulier, le prêt viager reste peu présent dans l’offre des banques traditionnelles. Seuls quelques établissements spécialisés, dotés d’une expertise dans le domaine du viager et de l’immobilier, proposent ce type de financement. Parmi eux, on retrouve notamment des acteurs comme le groupe BPCE.
Critères d’éligibilité et âge maximum requis.
Si les conditions d’attribution du prêt viager hypothécaire sont relativement souples, quelques critères doivent toutefois être réunis :
- Être âgé de 18 ans ou plus, même si ce produit bancaire est largement destiné aux plus de 60 ans. Aucun âge maximum n’est imposé pour solliciter un prêt viager hypothécaire, le prêteur étant sécurisé par la garantie de l’hypothèque sur le bien.
- Être propriétaire d’un bien immobilier d’habitation détenu à 100 % par l’emprunteur. Il peut s’agir d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un bien mis en location. Les locaux professionnels ou les biens à usage mixte sont en revanche non éligibles.
- Le bien mis en garantie doit être situé en France métropolitaine ;
- Le titre de propriété détenu ne doit être soumis à aucune hypothèque ou cautionnement préalable. Le cas échéant, ils doivent être régularisés avant tout souscription du PVH ;
- Le prêt viager hypothécaire implique la réalisation d’une estimation du bien hypothéqué par un expert immobilier indépendant mandaté par les deux parties.
- La solvabilité de l’emprunteur est appréciée par le prêteur même si les critères sont différents d’un prêt bancaire traditionnel. L’emprunteur doit en effet être apte à financer les frais accessoires liés au bien pour son bon entretien.
Découvrez plus en détail notre article sur les conditions d’éligibilité au prêt viager hypothécaire
Avantages et inconvénients du prêt viager hypothécaire.
Les avantages du prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire comporte de nombreux avantages pour un emprunteur :
- Une simplicité de souscription : les formalités pour solliciter un PVH sont relativement réduites (pas de questionnaire de santé, ni d’assurance emprunteur à souscrire) et les liquidités peuvent être débloquées rapidement ;
- Une offre adaptée aux plus de 60 ans : ce produit financier permet aux seniors d’accéder à un capital qu’ils auraient souvent du mal à obtenir auprès des établissements financiers traditionnels. Théoriquement, aucun âge maximum n’est requis pour souscrire un prêt viager hypothécaire, offrant ainsi une accessibilité élargie.
- Un crédit non affecté : le PVH peut être utilisé pour différents types de projets (travaux, achat d’une voiture, projet de voyage, soins de santé, aides aux enfants, entrée en maison de retraite, etc.). L’emprunteur n’a pas à justifier l’utilisation faite des fonds ;
- La possibilité de rester dans son logement : l’emprunteur conserve la jouissance du bien immobilier mis en hypothèque jusqu’au décès ou à la revente du bien ;
- Une protection des héritiers : au moment du décès de l’emprunteur, ses descendants ne seront pas tenus de rembourser la dette. Le bien hypothéqué est alors vendu, et le produit de la vente sert à régler le montant du prêt (capital et intérêts). Si le prix de vente dépasse le montant dû, l’écart revient aux héritiers.
- Un capital non-imposable : le capital reçu sur le prêt n’est pas imposable.
- Le PVH élimine enfin la problématique éthique liée au viager et à la spéculation sur la date de décès du vendeur.
Les inconvénients du prêt viager hypothécaire
Malgré ses nombreux avantages, le PVH n’est pas sans comporter quelques
contraintes et inconvénients :
- Des taux d’intérêt assez élevés : les taux d’intérêt d’un PVH sont généralement plus élevés que pour un prêt immobilier classique. Le coût total du prêt est donc globalement plus important, d’autant plus qu’il n’est pas limité dans le temps. Dans son fonctionnement, le prêt viager hypothécaire s’apparente davantage à un crédit à la consommation, offrant la flexibilité de ne pas imposer de contrainte d’affectation des fonds.
- Une obligation d’entretien du bien : s’il conserve la jouissance de son logement, l’emprunteur est obligé de l’entretenir pour éviter qu’il ne se déprécie. Cela inclut notamment le ravalement de façade, l’entretien du jardin ou encore des réparations indispensables à sa préservation en bon état. En cas de non-respect de cette obligation, et après avoir fait établir un état des lieux, le prêteur peut exiger un remboursement anticipé du prêt.
- Pas de transmission pour les héritiers : le bien immobilier servant au remboursement du prêt ne peut être transmis aux héritiers à moins que ceux-ci ne décident de régler la dette à la banque pour le conserver ;
- Une offre bancaire rare : les établissements bancaires sont peu nombreux à commercialiser ce produit financier. Il peut donc être difficile à obtenir. N’hésitez pas à faire appel à l’expertise de Mirabelle pour solliciter ce dispositif.
Différences entre vente en viager et prêt viager hypothécaire.
La vente en viager et le prêt viager hypothécaire constituent deux opérations financières permettant d’obtenir des liquidités plus ou moins importantes. Elles diffèrent cependant de par leur nature ainsi que par leurs implications juridiques et financières :
- Nature de l’opération : La vente en viager est une transaction immobilière au cours de laquelle l’acheteur acquiert la propriété d’un bien immobilier moyennant le versement d’une rente et d’un bouquet mais ne peut en jouir qu’au décès du vendeur. Le prêt viager hypothécaire est pour sa part un prêt bancaire garanti par une hypothèque sur le bien ;
- Transmission du bien : La vente en viager implique une cession immédiate du bien au moment de la transaction même si le vendeur en conserve l’usufruit. Dans le cas du prêt viager hypothécaire, l’emprunteur reste propriétaire jusqu’à son décès ou à la revente et conserve également la jouissance du logement ;
- Modalités de versement des fonds : Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire, les fonds peuvent être intégralement versés à l’emprunteur lors d’un versement uniquement. Pour une vente en viager, la transmission des fonds s’effectue en plusieurs fois avec un premier versement (le bouquet) après la transaction puis le versement régulier d’une rente viagère jusqu’au décès.
Voici un tableau récapitulant les principales différences entre les deux dispositifs :
Type d’opération | Vente en viager | Prêt viager hypothécaire |
Nature | Transaction immobilière | Emprunt bancaire |
Transmission du bien | Immédiate après la conclusion de la vente (avec conservation de l’usufruit pour le vendeur) | Uniquement après revente du bien ou le décès de l’emprunteur qui conserve également la jouissance du logement |
Modalités de versement des fonds | Paiement en plusieurs fois (bouquet + rente viagère) | Mise à disposition de l’intégralité des fonds en une fois et possibilité d’inclure une rente viagère |
Avantages pour le vendeur | Bénéfice d’une rente viagère jusqu’au décès | – Conservation de la propriété du bien ;- Capital non imposable à rembourser uniquement après la revente avec un plafonnement de la dette à hauteur de la valeur du bien immobilier; – Possibilité d’inclure une rente- Mécanisme de protection de l’héritage- Réversibilité de l’opération- Remboursement des intérêts flexible |
Inconvénients pour le vendeur | – Perte de la propriété du bien ; – Rentes viagères imposables. | Intérêts d’emprunts élevés à verser sur une durée indéterminée |
FAQ :
Quel âge dois-je avoir pour demander un prêt viager hypothécaire ?
Pour souscrire un prêt viager hypothécaire, il faut être âgé d’au moins 18 ans. Dans les faits toutefois, ce produit bancaire est majoritairement destiné aux plus de 60 ans. Aucun âge maximum ne vient théoriquement limiter le recours au PVH.
Quelles sont les alternatives au prêt viager hypothécaire ?
Parmi les alternatives au prêt viager hypothécaire, on peut citer notamment la vente en viager, le démembrement de propriété ou le prêt hypothécaire classique.
Quels documents sont nécessaires pour souscrire à ce type de prêt ?
Pour solliciter un prêt viager hypothécaire, il faut constituer un dossier composé de documents d’identité (pièce d’identité, livret de famille), d’un avis d’imposition, de documents relatifs au bien hypothéqué (titre de propriété, diagnostics).