Prêt viager hypothécaire : quelles sont les conditions ?

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Hugo Jenny - Associé fondateur de Mirabelle

Dernière mise à jour en 2024

L’essentiel en quelques mots : 

Le prêt viager hypothécaire (PVH) est une solution financière pour les personnes éprouvant des difficultés pour obtenir un emprunt et notamment pour les seniors pour leurs besoins de financement à la retraite. Il permet de disposer de liquidités utilisables librement pour financer différents projets sans conditions de ressources ni questionnaire médical. En échange de fonds immédiatement disponibles, l’emprunteur accepte de mettre en garantie son bien immobilier, il en reste pleinement propriétaire et en conserve la jouissance du bien jusqu’à sa revente ou son décès.

Malgré sa relative accessibilité, plusieurs conditions d’éligibilité sont néanmoins à remplir : 

  • être majeur (même si le PVH est surtout destiné aux plus de 60 ans). Aucune limite d’âge n’est en revanche prévue ;
  • être, seul ou en couple, propriétaire d’un bien immobilier à usage exclusif d’habitation servant à l’hypothèque ; 
  • le bien ne doit être soumis à aucune hypothèque ou aucun cautionnement préalable, sinon cette hypothèque devra être levée au moment du prêt ; 
  • faire procéder à une estimation de la valeur vénale du bien par un expert immobilier, celle-ci servant de base de calcul pour le montant du prêt.

Les critères d’âge pour obtenir un prêt viager hypothécaire.

Le prêt viager hypothécaire est une offre bancaire permettant à un emprunteur d’obtenir un financement plus ou moins important en contrepartie de la mise en hypothèque de son bien immobilier. La trésorerie allouée par la banque est utilisable librement puisqu’il s’agit d’un prêt non affecté. Elle peut servir à financer divers types de projets (travaux, voyage, véhicule, soins de santé, etc.) ou à améliorer sa situation financière au quotidien (notamment pour ceux qui disposent d’un patrimoine immobilier mais de ressources financières limitées). 

Le remboursement du capital intervient en une fois, à la revente du bien par l’emprunteur ou à son décès, l’établissement détenant l’hypothèque procédant alors à la revente pour se rembourser. Pendant toute la durée du contrat, l’emprunteur conserve la jouissance du bien et peut donc continuer à y résider ou même à le louer s’il le souhaite.

L’obtention d’un prêt viager hypothécaire repose en premier lieu sur un critère d’âge. Pour en bénéficier, il faut être majeur (avoir au moins 18 ans). Dans les faits toutefois, ce dispositif financier s’adresse principalement aux seniors qui éprouvent des difficultés à obtenir un emprunt bancaire traditionnel du fait de leur âge. 

À partir d’un certain âge, les banques estiment en effet que les possibilités de non-remboursement du crédit deviennent trop importantes du fait des risques de santé qui s’accroissent. Le prêt viager hypothécaire s’adresse ainsi aux personnes de plus de 60 ans, celles-ci étant notamment les plus susceptibles de détenir un bien immobilier pouvant être mis en garantie. Théoriquement, il n’existe aucune limite d’âge pour obtenir un prêt viager hypothécaire. Les établissements restent toutefois libres de l’accorder ou non après l’étude du profil de l’emprunteur.

Les conditions de propriété nécessaire pour en bénéficier.

En plus de l’âge, la deuxième condition essentielle pour pouvoir solliciter un prêt viager hypothécaire concerne la propriété. Ce produit bancaire repose en effet sur la mise en hypothèque d’un bien immobilier qui sert de garantie de recouvrement par rapport au crédit accordé. L’emprunteur doit donc être propriétaire d’un bien avec un titre de propriété détenu à 100 %. Le logement concerné doit également être situé en France métropolitaine. 

En ce qui concerne les caractéristiques du bien, seuls les logements à usage exclusif d’habitation peuvent faire l’objet de la mise en garantie, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou même d’un bien mis en location (investissement locatif par exemple). Les locaux professionnels ou les locaux mixtes ne peuvent en revanche pas servir d’hypothèque. Il en est de même pour les logements détenus via une société civile immobilière (SCI), les logements acquis en VEFA (vente en futur état d’achèvement) ou encore les terrains. 

Enfin, le bien mis en garantie ne doit faire l’objet d’aucune caution ou hypothèque préalable pour un autre emprunt. À défaut, celle-ci devra être obligatoirement levée avant de pouvoir contracter le prêt viager hypothécaire.

Les aspects financiers, comme la valeur du bien immobilier et les revenus.

Pour octroyer un prêt viager hypothécaire, un établissement bancaire se base sur la valeur vénale du logement faisant l’objet de l’hypothèque. La somme attribuée est en effet directement indexée sur une estimation réalisée par un expert immobilier mandaté par l’emprunteur et par l’organisme prêteur (les frais de cette démarche sont à la charge de l’emprunteur). Le montant du prêt est toujours inférieur à l’estimation de l’expert afin de se prémunir de potentielles fluctuations futures du marché immobilier. Le pourcentage est fixé librement par chaque établissement. Il est généralement compris entre 15 et 75 % de l’estimation effectuée.

Les autres critères retenus pour déterminer le montant du prêt

Outre la valeur vénale du bien, le créancier prend également en compte 2 autres critères principaux pour déterminer l’enveloppe accordée pour l’emprunt à savoir : 

  • l’âge de l’emprunteur : le prêt viager hypothécaire étant un contrat à durée à indéterminée, il peut entraîner un cumul d’intérêts important sur le long terme, intérêts qui sont par ailleurs plus élevés que dans le cadre d’un prêt traditionnel. Le cumul de ces intérêts dans la durée vient réduire d’autant la partie du capital pouvant être octroyée par rapport à l’estimation réalisée. Les profils les plus jeunes obtiendront de ce fait une trésorerie généralement moindre que les profils plus âgés ; 
  • le sexe de l’emprunteur : compte tenu de l’écart d’espérance de vie moyen entre les hommes et les femmes (80 ans pour les hommes et 85,7 ans pour les femmes en 2023 d’après les chiffres de l’INSEE), suivant les banques, une différenciation est appliquée ou non. Selon la même logique précédente, les femmes risquent en effet de cumuler plus d’intérêts que les hommes tout au long de l’emprunt et obtiennent généralement une enveloppe moins importante à valeur de bien équivalente.

L’étude du profil financier de l’emprunteur 

L’établissement bancaire sollicité pour l’obtention d’un prêt viager hypothécaire procède à l’étude du profil financier de l’emprunteur à partir notamment de son avis d’imposition ou de ses justificatifs de revenus. Cette analyse est toutefois beaucoup moins importante que pour un prêt personnel classique où le taux d’endettement (part des revenus récurrents sur les dépenses récurrentes) est le principal critère déterminant l’attribution. 

Dans le cadre du PVH, l’emprunteur n’a en effet pas à s’acquitter de mensualités de crédit régulières puisque le remboursement intervient seulement après la vente du bien. L’étude de solvabilité vise donc seulement à s’assurer que l’emprunteur est en capacité d’assumer les frais liés à la gestion du bien hypothéqué à savoir : 

  • les impôts fonciers (taxe foncière et/ou taxe d’habitation pour une résidence secondaire) ; 
  • les frais d’entretien du logement : l’emprunteur a l’obligation de maintenir le logement hypothéqué en bon état afin d’éviter une dépréciation de sa valeur. Il doit notamment procéder à l’entretien du jardin, aux réparations élémentaires ou encore au ravalement de façade si nécessaire. À défaut, le créancier peut procéder à des démarches pour obtenir le remboursement anticipé du prêt s’il parvient à prouver la dégradation du bien par rapport à l’état des lieux de départ.
  • les intérêts d’emprunt dans le cas où l’emprunteur a choisi de les rembourser à échéances régulières.

Les implications fiscales du prêt viager hypothécaire.

La fiscalité constitue l’un des principaux atouts du prêt viager hypothécaire. En effet, en tant que liquidités issues d’un emprunt, les sommes perçues ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu. Un avantage non négligeable par rapport à une vente en viager où les rentes viagères constituent cette fois un revenu imposable.

Sur la revente du bien en revanche, l’éventuelle plus-value réalisée reste imposable, que ce soit pour l’emprunteur en cas de revente de son vivant, ou pour les héritiers si la revente est réalisée par le créancier après le décès de l’emprunteur. Des possibilités d’exonération existent cependant (résidence principale, durée de détention de 22 ans, remembrement, etc.).

Les différents types de prêts viagers hypothécaires disponibles.

Le prêt viager hypothécaire peut se décliner sous 2 formes spécifiques.

Un prêt remboursable au décès de l’emprunteur 

Dans ce premier cas de figure, aucun remboursement n’intervient du vivant de l’emprunteur. À son décès, les héritiers revendent le bien ou mandatent la banque pour le faire et les liquidités reçues servent à rembourser le coût total de l’emprunt consenti (capital et intérêts). Les héritiers n’ont alors rien à payer. De plus, si le produit de la vente est supérieur au global du crédit, ils reçoivent alors la différence. S’ils souhaitent en revanche conserver le bien mis en garantie, ils doivent s’acquitter du montant du capital emprunté ainsi que des intérêts accumulés au taux fixe prévu par le contrat.

Bon à savoir
L’emprunteur peut aussi décider de revendre le bien par lui-même et de rembourser son emprunt avec le produit de cette revente si celui-ci est suffisant. Le créancier a toutefois la possibilité de contester la transaction s’il estime que le montant de la vente est inférieur à l’estimation. Il peut alors faire procéder à une expertise par un professionnel de l’immobilier et le cas échéant réaliser une saisie du bien ou réclamer le montant de la valeur de l’expertise.

Un prêt avec un remboursement périodique des intérêts d’emprunt pendant toute la durée du contrat 

Dans cette configuration, le capital est toujours remboursé au décès de l’emprunteur ou à la revente du bien. Les intérêts d’emprunt en revanche sont étalés tout au long de la durée du prêt selon un échéancier prédéfini avec la banque (généralement mensuellement ou annuellement). 

Bon à savoir : 
Lorsqu’il en a la possibilité, par exemple suite à la perception d’une grosse somme d’argent ou d’un héritage, l’emprunteur peut également procéder à un remboursement anticipé du prêt viager hypothécaire. Comme pour un crédit traditionnel, il doit toutefois s’acquitter d’indemnités de remboursement anticipé pour compenser la perte d’intérêts initialement escomptée par la banque. Le montant de ces pénalités est variable en fonction de l’antériorité du prêt : 
si l’emprunt a moins de 5 ans : 4 mois d’intérêts pour un capital versé en une fois ou 5 mois d’intérêts pour des versements périodiques ; si l’emprunt a entre 5 et 9 ans : 2 mois d’intérêts pour un capital versé en une fois ou 3 mois d’intérêts pour des versements périodiques ; si l’emprunt a été contracté depuis au-moins 10 ans : 1 mois d’intérêts pour un capital versé en une fois ou 2 mois d’intérêts pour des versements périodiques. 

Certaines banques peuvent offrir plus de flexibilité encore sur le paiement des intérêts. L’emprunteur n’a pas à choisir au début de prêt s’il souhaite ou non s’engager à payer les intérêts. Alors, il aura la possibilité de payer des intérêts lorsqu’il le souhaite et limiter l’augmentation du coût total du crédit. Et les intérêts qu’il décide de ne pas payer seront automatiquement ajoutés au capital restant dû sans que cela constitue un manquement à une obligation de paiement.

FAQ

Quels sont les âges minimum et maximum pour prétendre à un prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire peut théoriquement être sollicité par toute personne majeure propriétaire d’un bien immobilier. Dans les faits cependant, il s’adresse tout particulièrement aux personnes de plus de 60 ans. Il n’existe en revanche pas de limite d’âge pour solliciter ce produit bancaire même si les banques conservent la possibilité de refuser une demande selon l’appréciation faite du risque.
Comment évaluer la valeur de mon bien immobilier ?

L’estimation de la valeur du bien immobilier mis en garantie est un prérequis indispensable pour obtenir un prêt viager hypothécaire. Le montant de l’emprunt est en effet déterminé à partir d’un pourcentage de cette évaluation. L’estimation doit être réalisée par un expert immobilier (notaire, agent immobilier) mandaté à la fois par l’emprunteur et par le créancier. Les frais d’expertise sont à la charge de l’emprunteur.

Quelles sont les conséquences de ce type de prêt sur la succession ?

Du fait du bien immobilier placé en hypothèque, les héritiers recevront la valeur du bien immobilier réduit du capital restant dû sur le prêt. Ils ne supportent aucun risque de transmission d’une dette car si le coût total du crédit doit être supérieur au bien immobilier c’est le risque du prêteur et aucun montant ne peut être dû par les héritiers.

Si le montant de la vente du bien excède le capital restant dû, les héritiers recevront ce surplus et ce montant entrera dans le calcul des règles d’imposition de succession.

En revanche, si les héritiers souhaitent conserver le bien immobilier ils devront rembourser le capital restant dû sur le prêt via leurs liquidités ou d’autres liquidités présentes dans la succession.

Quelles garanties dois-je fournir pour obtenir le prêt ?

La principale garantie à apporter pour obtenir le prêt viager hypothécaire concerne le bien immobilier en lui-même. L’emprunteur doit fournir une copie du titre de propriété qu’il détient à 100 % et qui doit être vierge de cautionnement ou hypothèque préalable. Le PVH ne requiert ni questionnaire médical, ni assurance emprunteur et n’implique aucune condition de ressources. Une estimation du bien à hypothéquer est également à réaliser préalablement à la signature de contrat de prêt.

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